相続や土地活用の相談について

土地は所有しているだけでは価値を生み出しません。
現金化により、より有利な金融資産で運用する、
賃貸アパート経営により長期安定収入を確保するなど、
その土地に一番最適な方法をご提案させて頂きます。

土地活用の3つのメリット

MERIT 01

安定した収入

土地活用・管理業務を物語る上で、外せないのは収入面でのメリットです。
最初に綿密な活用計画を立てておけば、長期にわたって安定した家賃収入が見込めます。
しっかりとした運用を行えば、有効な資産運用方法として、預貯金の金利を大きく上回ることが期待できます。

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MERIT 02

有効な税務対策

土地建物管理の有効活用を考える第一歩に、相続税や固定資産税への節税対策があげられます。
固定資産税・都市計画税、相続税、所得税…それぞれの観点から、税金面における土地活用のメリットをご紹介いたします。

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MERIT 03

地域に貢献

土地活用のメリットは地主様だけに利益をもたらすものではありません。
介護施設や診療所など、公共性が高いものは勿論ですが、コンビニや商業施設も、地域貢献に繋がり土地活用の大きな意義と言えるのです。

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安定した収入のために

土地活用の一番のメリットは家賃収入と言われています。
安定した家賃収入のために大切なことは、アパート・賃貸マンション経営を事業としてとらえ、
収益力(利回り)を重視する「経営者的発想」を持つことが大切です。
土地の特徴、立地条件によって賃貸住宅事業のプランは異なってきますので
お客様の土地に一番最適なプランをご提案させて頂きます。

経営収支の流れ

  • STEP 01

    入居率の予測を建てましょう

    より確実な収支計画を立てる為に予想できる平均的な空室状況と、最悪の空室状況を想定した収支計画を立る事が良いでしょう。
    どの程度の空室率で収支がマイナスにならないか、知っておく必要があります。
    新築からしばらくの間入居率100%になる可能性は高いですが、築年数が経つにつれて必ず空室が出るようになってきますので空室率を予測して計画的に検討した方が良いでしょう。

  • STEP 02

    家賃設定・収益の計画(下落率も考慮する)

    賃貸経営をする上で家賃は毎月の安定収入として一番大切な部分です。入居率と同じように古くなるに連れて下がるのが現代の状況で、今後バブル期のような値上げは期待できないと考えた方が良いでしょう。
    また、周辺の賃貸物件の家賃・間取り・設備など様々な観点を持って賃貸不動産の比較、参考に計画をしましょう。
    家賃設定は入居募集・ローン返済などに大きく関わりますので、ご自身の立場だけではなく入居者側から考える事も大切です。

  • STEP 03

    保証金・敷金・礼金・更新料などの一時預り金

    家賃についで重要な収入となる敷金・礼金・更新料・保証金・償却金などを収支計画に考える方も多いようですが、それはあまりおすすめしません。敷金・保証金などはあくまでも預り金にすぎませんので、いつか返金をしなければなりません。
    また、礼金・更新料・償却金などは変動もあり、情勢により計算に入れる事は妥当ではないと考えます。
    あくまでも別枠としての考え方が適切ではないでしょうか…。
    現在の募集状況と今後の予測をしっかり検討することが大切です。

  • STEP 04

    支出への備え

    租税公課、共用部分の電気代、入居者が退去した際のリフォーム代、火災保険料や、数年から10年程度先に実施する外壁や内装のリフォーム費用等様々な補修費用も予測できます。このような費用は毎年積み立てなどを考え計画することが必要だと思います。
    上記以外にもその地域・その建物で必要な費用(町内会費・エレベーター管理費・清掃代など)がある場合もありますので、出来るだけ現実に近い形で計画を立てることが良いようです。

利回りについての考え方

利回りとは、支出に対する利益の割合のことです。
(年利回り、月利回り)不動産賃貸経営をするために不動産物件を購入する際には、
どのくらいの期間で支出金額を回収することができるのか、
どのくらいで利益を上げていくことができるのかを把握しておく必要があります。

  • 表利回り

    年間家賃収入を購入価格で割ったもの(単純利回りとも呼ばれる)
    投資適格な目安は10%前後

    表利回り=
    年間家賃収入÷ 購入価格×100

    ※計算例
    土地購入費+ 建築費用が1億円 家賃8万円 貸室10室の場合。
    8万円×10室=80万円(月額収入)X12ヶ月=960万円(年間収入)
    960万円÷1億円×100=9.6%

  • 実質利回り

    年間家賃収入からすべての年間支出を差し引いた収入を購入価格で割ったもので、粗利回りとも呼ばれる。
    投資適格な目安は3%前後。

    「実質利回り」=
    (年間収入-年間支出)÷ 購入価格×100